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[摘要] 從去年年末開始,樓市調(diào)控的民生色彩就逐漸凸顯,其中有兩條政策脈絡值得關注,分別是房地產(chǎn)稅改革和住房保障體系建設。

經(jīng)過持續(xù)不斷的去杠桿化、去投資化之后，房地產(chǎn)業(yè)正在加速向民生屬性回歸。

8月17日，中央財經(jīng)委員會第十次會議召開，研究扎實促進共同富裕問題，研究防范化解重大金融風險、做好金融穩(wěn)定發(fā)展工作問題。

會議公告中，僅有一處內(nèi)容直接涉及房地產(chǎn)，即完善“住房供應和保障體系”。但作為我國居民生活中最重要的大宗資產(chǎn)，房地產(chǎn)的行業(yè)定位和政策導向，對于“共同富?！蹦繕说膶崿F(xiàn)可謂舉足輕重。

近幾年來，以回歸居住屬性為目標的“房住不炒”，一直是我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要目標。近期，該目標正進一步向保障民生和調(diào)節(jié)收入分配的方向延伸。這既可看作“房住不炒”內(nèi)涵的深化和落地，又在很大程度上決定未來的行業(yè)走向。

在這背后，已有兩條重要的政策脈絡延展開來。第一，自去年末以來，旨在提高直接稅比重、調(diào)節(jié)收入分配的房地產(chǎn)稅改革頻繁被提及；第二，包括保障性租賃住房在內(nèi)的住房保障體系建設，正被提到前所未有的戰(zhàn)略高度。

房地產(chǎn)是在最近20年中迅速成為我國家庭的主要資產(chǎn)的。自1998年房改啟動以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，人均居住面積也明顯改善。

根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，到2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，比1978年增加32.3平方米；農(nóng)村居民人均住房建筑面積47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。

這一過程也伴隨著房價的快速上漲。新世紀以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了至少5個上漲周期，房價上漲的同時，投資和投機情緒一度抬頭，并成為推動市場非理性升溫的重要力量。

實際上，在2014年之后，我國就已邁過房地產(chǎn)供需平衡點，樓市全面大漲的基礎已經(jīng)不存在。監(jiān)管部門也采取各種手段遏制投機和投資，但在市場數(shù)次大漲的“教育”下，這種需求的沖動一直存在。

2016年末，監(jiān)管部門首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”（即“房住不炒”），在政策導向上回歸房屋的居住屬性。至今，此輪調(diào)控的力度和范圍均有增無減，近5年的調(diào)控周期也屬空前，尤其在土地、金融供給端的發(fā)力，在去杠桿的同時，也令投資投機需求近乎絕跡。

然而，“還不是真正的‘房住不炒’?！?月18日，自然資源部下屬某研究機構負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，若在此基礎上談論“共同富?！?，仍有一些問題需要解決。

他表示，過去多年來，樓市調(diào)控政策的重點在于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)領域，對二手房、租賃、保障性住房等關聯(lián)領域的規(guī)范尚需加強。尤其是在“租購并舉”的框架下，租賃住房（特別是政策性租賃房）的建設還存在短板。

另一方面，結構性的供需失衡問題仍然存在，并導致居民的資產(chǎn)性收入出現(xiàn)分化。

房產(chǎn)在調(diào)節(jié)收入分配中的作用不可忽視。央行于2020年發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1％，高于美國居民家庭28.5個百分點。住房已成為我國居民家庭的主要資產(chǎn)。

業(yè)內(nèi)分析師向21世紀經(jīng)濟報道表示，房地產(chǎn)帶來了家庭資產(chǎn)增加，但也出現(xiàn)了分配不均?；诜康禺a(chǎn)的財富增值效應，過去大部分家庭通過買房實現(xiàn)了家庭財富的積累和增值。但高房價下，一部分中低收入家庭因為買不起房而無法獲得這部分資產(chǎn)，租房住又進一步加重了支出負擔。從這點看，分配不均的現(xiàn)象在加劇。

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜也認為，近年來，教育、醫(yī)療等資源越來越多地附加在（購買而非租住的）房產(chǎn)之上，同樣會導致社會資源分配不均。

許小樂表示，放在“共同富裕”的目標框架下，房地產(chǎn)將更多是“保障基本居住、改善居住條件”的民生定位。

政策脈絡

從去年年末開始，樓市調(diào)控的民生色彩就逐漸凸顯，其中有兩條政策脈絡值得關注，分別是房地產(chǎn)稅改革和住房保障體系建設。

2020年12月23日，財政部部長劉昆在人民日報發(fā)表《建立現(xiàn)代財稅體制》一文稱，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。文章認為，通過房地產(chǎn)稅立法和改革，可健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，從而達到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

進入2021年，“房地產(chǎn)稅”再度被頻繁提及。3月24日，國務院副總理韓正召開財稅工作座談會，提出財稅政策研究的三大重點，其中之一就是完善房地產(chǎn)市場調(diào)控。

5月6日，劉昆發(fā)表《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財稅體制》一文，再次強調(diào)要積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革。5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住建部、稅務總局在京召開房地產(chǎn)稅改革試點工作座談會。

與現(xiàn)行的“房產(chǎn)稅”不同，房地產(chǎn)稅并非單一稅種，而是覆蓋房地產(chǎn)交易、持有等各個環(huán)節(jié)的稅收體系。房地產(chǎn)稅改革的目的之一，在于增加持有環(huán)節(jié)稅收，從而調(diào)節(jié)收入分配。多數(shù)受訪者認為，房地產(chǎn)稅有望以試點先行的方式推進，其推出已是箭在弦上。

住房保障體系的建設，同樣是近期政策發(fā)力的重點。今年4月30日召開的中央政治局會議指出，增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給。

6月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

7月22日，韓正主持召開加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議，強調(diào)以人口凈流入城市為重點，落實城市主體責任，加快發(fā)展保障性租賃住房。

作為一個新的住房品類，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。近期，多個城市發(fā)布租賃住房建設計劃，按照規(guī)劃，這一住房品類將大量推出，住房保障體系將快速完善，并有望大幅改變市場供應結構。

站在“共同富?！钡慕嵌龋康禺a(chǎn)政策還有一定的延展空間。

許小樂認為，未來房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)堅持“房住不炒”，“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴查經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市等降杠桿手段以及限購、限貸、限售等調(diào)控手段，打擊投資投機行為，通過穩(wěn)房價，讓絕大部分家庭買得起房、住得好。

柏文喜則指出，涉及房地產(chǎn)的遺產(chǎn)稅與贈予稅也或?qū)⒂瓉碚{(diào)整，房地產(chǎn)租賃方面的稅收也有望快速推進。